전세보증금은 대부분의 가구에서 가장 큰 목돈이다. 그 돈을 한순간에 잃게 만드는 것이 전세사기다. 다행히 대부분의 피해는 계약 전후의 몇 가지 확인만 제대로 해도 막을 수 있다. 핵심은 “이 집이 내 보증금을 지킬 수 있는 상태인가”를 서류로 검증하고, 법이 보장하는 권리를 빠짐없이 갖추는 것이다. 이 글은 2026년 기준으로 계약 전·계약 당일·이사 후 단계별 체크포인트를 정리했다.
- 전세사기, 왜 당하나
- 계약 전 — 등기부등본과 시세 확인
- 계약과 이사 — 확정일자·전입신고
- 보증금을 지키는 반환보증
- 자주 묻는 질문
- 한눈에 보는 요약
전세사기, 왜 당하나
전세사기의 본질은 ‘돌려줄 수 없는 보증금’을 받는 것이다. 집값보다 빚과 보증금이 더 많은 ‘깡통전세’, 한 사람이 수백 채를 보유하다 보증금을 못 돌려주는 경우, 위임장을 위조해 진짜 소유자가 아닌 사람이 계약하는 경우 등이 대표적이다. 공통점은 계약 전에 서류로 확인 가능한 신호가 있었다는 점이다. 그래서 예방의 80%는 계약 전 확인에서 끝난다.
계약 전 — 등기부등본과 시세 확인
가장 먼저 등기부등본을 직접 떼어 본다. 갑구에서 실제 소유자가 계약하러 나온 사람의 신분증과 일치하는지, 을구에서 근저당권(집을 담보로 한 대출)이 얼마나 잡혀 있는지 확인한다. 등기부등본은 계약 전, 계약 당일, 잔금 치르는 날까지 여러 번 확인하는 것이 안전하다. 그 사이 새로운 근저당이 설정될 수 있기 때문이다.
다음은 시세 대비 부담 수준이다. 일반적으로 (집주인의 근저당 + 내 전세보증금)이 시세의 70% 이하일 때 비교적 안전하다고 본다. 이 비율이 높을수록 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커진다. 또한 임대인의 세금 체납 여부도 확인해야 한다. 국세·지방세 체납은 보증금보다 우선해 배당될 수 있어, 임대인 동의를 받아 미납 국세 열람을 요청하거나 관련 제도를 활용한다.
계약과 이사 — 확정일자·전입신고
계약서를 쓴 뒤에는 권리를 갖추는 단계가 중요하다. 두 가지를 반드시 챙긴다. 첫째 확정일자는 계약서에 날짜 도장을 받아 ‘우선변제권’을 확보하는 절차로, 집이 경매로 넘어가도 순위에 따라 보증금을 먼저 돌려받을 근거가 된다. 인터넷등기소나 주민센터에서 받을 수 있다. 둘째 전입신고는 이사한 날 바로 해서 ‘대항력’을 확보한다. 대항력이 있으면 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 거주할 권리가 유지된다.
주의할 점은 효력이 생기는 시점이다. 전입신고의 대항력은 신고한 다음 날 0시부터 발생한다. 그래서 이사 당일 잔금을 치르고 곧바로 전입신고와 확정일자를 함께 마치는 것이 안전하다. 잔금일과 전입신고일 사이에 임대인이 새로 대출을 받으면 그 권리가 앞설 수 있으므로, 가능하면 같은 날 처리한다.
보증금을 지키는 반환보증
마지막 안전장치는 전세보증금 반환보증이다. 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 돌려주는 상품으로, 주택도시보증공사(HUG) 등에서 가입할 수 있다. 중요한 신호 하나 — 반환보증 가입이 거절되는 매물은 그 자체로 위험 신호다. 보증기관이 위험하다고 판단했다는 뜻이기 때문이다. 그래서 계약금을 보내기 전에 반환보증 가입이 가능한 집인지 먼저 확인하는 것이 좋다.
HUG의 안심전세App 같은 공식 도구를 활용하면 시세, 보증사고 이력, 세금 체납, 선순위 권리 정보를 한 번에 확인하는 데 도움이 된다. 서류 확인이 익숙하지 않다면 이런 공식 채널을 적극 활용하자.
자주 묻는 질문
확정일자와 전입신고 중 하나만 하면 되나요?
아니다. 둘은 보호하는 권리가 다르다. 확정일자는 보증금을 먼저 돌려받는 우선변제권, 전입신고는 집주인이 바뀌어도 거주를 유지하는 대항력을 위한 것이다. 두 가지를 모두 갖춰야 보증금을 제대로 보호받는다.
전세가율이 높으면 무조건 위험한가요?
절대 기준은 아니지만 위험 신호다. 근저당과 보증금의 합이 시세의 70%를 넘을수록 경매 시 보증금 회수가 어려워질 수 있다. 전세가율이 높다면 반환보증 가입 가능 여부와 임대인 채무 상태를 더 꼼꼼히 확인해야 한다.
전세 계약과 함께 챙기면 좋은 것
서류 확인이 처음이라면 등기부등본 발급 방법부터 익혀 두면 큰 도움이 된다. 주거비 부담이 큰 가구라면 주거급여 제도도 함께 확인해 볼 만하다. 보증금을 지키는 일은 결국 정보를 먼저 확인하는 습관에서 시작된다.
공식 정보로 확인하는 것이 가장 정확하다. 주택도시보증공사(HUG) 전세사기예방센터와 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본과 예방 정보를 확인할 수 있다.
한눈에 보는 요약
- 전세사기 피해의 상당수는 계약 전 서류 확인으로 예방할 수 있다.
- 등기부등본(갑구 소유자·을구 근저당)을 계약 전·당일·잔금일에 확인한다.
- (근저당+보증금)이 시세 70% 이하인지, 임대인 세금 체납 여부를 점검한다.
- 이사 당일 확정일자(우선변제권)+전입신고(대항력)를 함께 마치고, 반환보증 가입 가능 매물인지 확인한다.
※ 이 글은 2026년 6월 기준 일반 정보로, 개별 계약의 권리관계와 보증 가입 조건은 물건·시점·기관 기준에 따라 다를 수 있습니다. 구체적인 사안은 주택도시보증공사 등 공식 기관과 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.
